Co to znamená?
Předkupní právo je právo určité osoby (předkupníka), aby jí byla v případě prodeje konkrétní věci tato věc nabídnuta jako první, a to za stejných podmínek, jaké byly dohodnuty s potenciálním kupujícím. Uplatňuje se nejčastěji u nemovitostí a spoluvlastnických podílů, ale může být sjednáno i smluvně mezi dvěma stranami v jiných případech. Předkupní právo může mít původ zákonný, a to například v občanském zákoníku při prodeji spoluvlastnického podílu nemovitosti, nebo smluvní, například tehdy, když si jej strany výslovně dohodnou ve smlouvě. Ve všech případech ale platí, že prodávající je povinen nabídnout věc nejprve oprávněné osobě a teprve poté ji může převést na třetí stranu.
Jak se s tím potkáte v praxi?
Typickým příkladem je prodej spoluvlastnického podílu na nemovitosti. Pokud se jeden spoluvlastník rozhodne svůj podíl prodat, měl by jej nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům za stejnou cenu a za stejných podmínek, za jakých jej chce prodat jinému zájemci. Předkupník má pak lhůtu k tomu, aby se rozhodl, zda nabídku přijme. Pokud ji odmítne, může prodávající podíl převést na jinou osobu.
Smluvní předkupní právo se využívá například při převodu obchodních podílů ve společnostech nebo v případě developerských projektů, kde si strany zajišťují budoucí možnost výkupu určitého majetku.
Na co si dát pozor?
Předkupní právo může zásadně ovlivnit vaši možnost nakládat s majetkem. Pokud jste povinni jej respektovat, porušení této povinnosti může vést až ke zneplatnění převodu. Pokud jste naopak oprávněnou osobou, je důležité sledovat, zda vám byla nabídka skutečně učiněna a zda byla učiněna včas a správným způsobem.
Zároveň platí, že zákonné předkupní právo u spoluvlastnických podílů bylo od 1. 1. 2015 zrušeno, ale od 1. 7. 2020 bylo částečně obnoveno. Týká se však pouze případů, kdy je součástí převodu i spoluvlastnický podíl na věci, kterou nelze reálně rozdělit (například pozemek u domu). Tento legislativní vývoj je třeba při posuzování konkrétní situace zohlednit.
Naše doporučení:
Při koupi nebo prodeji nemovitosti si vždy ověřte, zda na převáděný podíl neváže předkupní právo. Pokud jste oprávněnou osobou, pečlivě sledujte nabídnuté podmínky a lhůty k uplatnění. V případě smluvního ujednání o předkupním právu doporučujeme jasně vymezit jeho trvání, způsob uplatnění a sankce za porušení.
Potřebujete s tím pomoct?
Pomůžeme vám správně nastavit předkupní právo ve smlouvě nebo posoudíme, zda bylo při převodu nemovitosti postupováno v souladu se zákonem. Obraťte se na nás – předejdete tak možným sporům nebo neplatnosti převodu.