Úvod
V době, kdy se krátkodobé pronájmy staly běžnou součástí městského života, se mnohá společenství vlastníků jednotek (SVJ) snaží regulovat tuto praxi ve svých domech. Některá SVJ dokonce přijala stanovy, které krátkodobé pronájmy výslovně zakazují. Ale je takové omezení vůbec možné? Nejvyšší soud ČR v rozsudku ze dne 15. března 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022, poskytl jasnou odpověď.
O co šlo?
V daném případě jedno SVJ přijalo změnu svých stanov, která zakazovala vlastníkům jednotek poskytovat jejich byty ke krátkodobým pronájmům, například prostřednictvím známé platformy Airbnb. Jeden z vlastníků se však proti tomuto omezení ohradil a obrátil se na soud. Argumentoval tím, že SVJ nemá pravomoc omezovat způsob užívání bytu, pokud tím nedochází k porušování zákona nebo práv ostatních vlastníků.
Jak to viděl Nejvyšší soud?
Nejvyšší soud ČR dal za pravdu vlastníkovi. Ve svém rozhodnutí konstatoval, že SVJ může ve svých stanovách upravovat pouze záležitosti spojené se správou, provozem, údržbou a opravami společných částí domu a pozemku. Nemá však pravomoc omezovat vlastnická práva jednotlivých vlastníků jednotek ohledně užívání jejich bytů.
Soud zdůraznil, že rozhodnutí SVJ, které přesahuje jeho zákonnou působnost, je neplatné. V tomto případě tedy změna stanov, která zakazovala krátkodobé pronájmy, byla shledána neplatnou.
Praktický závěr pro praxi
Tento rozsudek má významné důsledky pro praxi SVJ a vlastníků bytových jednotek. SVJ nemůže jednostranně omezit způsob užívání bytů jednotlivých vlastníků prostřednictvím změny stanov. Pokud má SVJ obavy z negativních dopadů krátkodobých pronájmů, musí hledat řešení v rámci existujících právních nástrojů, například prostřednictvím žalob na ochranu vlastnických práv nebo uplatňováním pravidel o rušení klidu a pořádku v domě.
Závěr
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR jasně stanoví hranice pravomocí SVJ. I když je pochopitelné, že některá SVJ chtějí regulovat krátkodobé pronájmy, nemohou tak činit prostřednictvím změn stanov, které by omezovaly vlastnická práva jednotlivých vlastníků. Tento rozsudek tak chrání práva vlastníků bytů a stanoví jasné mantinely pro činnost SVJ.
- dle rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. března 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022